关于省政协十二届三次会议第0503号提案的答复

2020-07-07 10:13
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赣建提〔2020〕133号

顾幸勇盛亚群委员:

  提出的《关于以制度建设推进物业管理规范化建设的建议》(第0503号)收悉,衷心感谢您对物业管理工作的关心。根据我厅工作职能,并会商省民政厅意见,现就有关问题答复如下:

物业管理基本情况

  近年来,我省物业管理行业快速发展,为提升城市居民生活品质,促进第三产业发展,吸收城乡剩余劳动力起到了积极作用。截至2019年底,全省物业服务企业已发展到4000余家,从业人员达20万人。物业管理类型从住宅小区已扩展到办公楼、商场、医院、学校、工业厂房、机场、车站等多种类型。物业服务企业管理的项目总数7677个,其中住宅项目6754个、非住宅项目923个,新建住宅100%实行物业管理。我厅主要着力于从以下五个方面提升物业行业发展:

  (一)加强法规制度建设1998年我省在全国率先出台了《江西省城市居住小区物业管理条例》,2012年对原条例再次进行修订出台了《江西省物业管理条例》,明确了房管局、乡镇(街)、村(居)委会职责,创新性建立了新建住宅物业质量保修金、物业管理投诉受理和综合协调联席会议等制度;印发了《进一步整治行业突出问题强化行业治理24条措施》,要求各地房管(住建)部门严厉打击物业企业违法违规行为、规范项目承接查验手续、完善物业矛盾纠纷调解机制。近年来,我厅还配套出台了《江西省城市新建住宅小区安全防范设备建设管理规定》、《江西省住宅专项维修资金管理规定》等制度。

  (二)开展各类主题活动先后开展了“物业管理创优年”和“规范物业管理行为,提高物业服务质量”等年度主题活动,把“解决物业管理矛盾,提高业主满意度”作为主题活动检验标准,推进各项管理制度的落实,推进物业服务企业规范化管理。同时,开展物业服务质量抽样评估,组织业主满意率调查,将质量评估和满意率调查结果在物业管理区域内公示,帮助业主了解本项目物业服务质量状况。

  (三)引导企业争先创优持续多年开展了全国物业管理示范、优秀住宅小区(工业区、大厦)、全省物业管理示范、优秀住宅小区(工业区、大厦)考评,树立了一批物业管理示范、优秀典型。引导物业服务企业争优创优,增强物业服务企业的品牌意识、服务意识和质量意识。

  (四)推动行业专项整治连续多年在全省开展物业管理监督检查,并组织各地房管部门开展对物业小区的巡查和暗访。对督查中发现的公共区域维护不到位、违规提取维修资金、暴力催缴物业费等行为,督促各地住建(房管)部门采取了停业整顿、经济处罚、通报曝光等措施进行整治。进一步规范了物业企业的经营行为,提升了企业物业管理服务水平。

  (五)促进维修资金使用目前,我省住宅专项维修资金累计交存金额达262.21亿元,维修资金使用总额11.06亿元。积极推行住宅专项维修资金应急使用制度,对符合电梯故障、外墙渗漏、供排水故障、消防设施设备故障、外墙脱落、房屋结构安全等6类应急条件的,只要经相关管理部门、专业检测机构现场确认的,可以应急使用住宅专项维修资金,解决突发事件和快速抢修的资金需求,得到业主的广泛好评。

二、存在的主要问题

  经过了多年的发展,我省物业服务行业从发展到壮大,也出现了一些较为突出的矛盾,主要体现在:一是服务质量不高,存在部分项目服务不规范不到位,日常管理得过且过,设施设备维护等“隐性”服务拖延缺位。二是行业流动性小,由于召开业主大会、成立业委会较为困难,难以与物业企业平等对话、加强沟通,而政府部门不可越俎代庖为业主选择物业服务企业,导致行业竞争性不强、服务意识不足。三是行业监管弱化,自2017年国家取消资质审批制度后,行业主管部门缺乏抓手,矛盾纠纷调处力度不足。四是服务与管理的职责混淆,部分执法部门的触角没有真正深入小区,而是将堵塞消防通道、违章搭建等相关管理职能转嫁给物业服务企业,容易激化业主与企业的矛盾。

三、下一步工作打算

  (一)完善政策制度,加强行业监管。为进一步强化行业管理力度,我厅以问题为导向,充分学习借鉴外省、市经验做法,认真研究分析我省当前物业管理中物业收费难、业主大会组织难、物业企业服务意识不强等突出矛盾问题。一是草拟了《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的通知》,争取于今年以省政府名义下发,《通知》中从管理职责、规范合同、招投标管理、承接查验、业委会管理等十个方面对物业服务行业予以规范,推动行业快速向好发展。二是草拟并推行《物业服务合同(示范文本)》,明确约定物业服务区域、服务期限、质量标准、收费标准和方式、物业共用部位及共用设施设备的使用和管理维护及维修费用、消防安全责任和消防安全防范服务、环境卫生清扫和公共绿化及其设施的养护管理、出入人员和车辆管理、物业档案管理、违约责任等内容。三是督促物业服务企业依据合同约定,做好小区保洁、保安、绿化管理、共用部位及共用设施设备维护和秩序维护工作。

  (二)推动党建引领,加大监管力度为加大业主委员会的“牵头力量”,推行党员业主可优先列为业委会候选人,积极探索符合条件的社区居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员;推动业委会党建工作,根据业主委员会成员中党员人数、党组织隶属关系等具体情况,采取成立党支部、设立党小组、下派党建指导员等方式,加强党对业主委员会的领导,充分发挥党组织在社区治理和服务中的领导核心作用和“桥梁”“纽带”作用,进一步强化社区党组织、社区居民委员会对业主委员会的指导。

  (三)推进重心下移,强化协调手段。指导市、县将物业管理工作纳入对街办(乡、镇人民政府)目标管理和绩效考核体系,民政厅也已于近期草拟了《江西省城乡社区治理高质量发展考评办法》,推行社区物业管理相关内容纳入考评指标,督促各地切实抓好落实。二是民政厅报请省委省政府出台《关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》(赣发[2018]5号)中,对加强社区物业服务提出了明确的要求和具体举措,要求进一步理顺社区物业管理各方关系,加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督;我厅也大力建立健全由社区党组织、居委会牵头,有关方面参与的物业管理联席会议制度,对物业管理重大问题、重大事项及物业纠纷进行协调解决督促各地住建(房管)部门建立完善业主投诉调查处理机制,强化对物业服务企业的监管

  (四)部门高效联动,实行齐抓共管。进一步明确城市管理、民政、公安、价格等相关部门物业管理工作中的职能,探索“街乡吹哨、部门报道”的联动机制,推动各职能部门执法进小区,依法及时处理物业管理区域内的违法违规行为,实现行政管理全覆盖,加快推进物业管理工作齐抓共管工作局面的形成。

  (五)鼓励多方监管,促进良性竞争。鼓励在业主大会投票表决同意后,聘请第三方监督机构对公共收益等予以审计、对物业服务企业履约情况予以考核,通过第三方相对公平的立场,减少业主和企业之间的摩擦,督促物业服务企业提升服务能力和服务水平。结合第三方监督的结果,对满意度或履约情况较差的项目,可由业委会或社区居委会发出更换物业的表决事项,推动我省物业行业优胜劣汰、良性竞争。

  (六)依托信息平台,提升管理力度指导省物业协会研发了江西智慧物业平台,已于2019年5月投入使用,现全省已有1915家企业登录注册,完成了2502个项目信的填报。该平台包含企业基础信息、项目基础信息、投诉管理及业主投票表决等多个板块,旨在利用科技化手段,有效降低业主参与公共事务的成本、减少基层工作人员的负担、加速投诉处理的效率,便于行业主管部门获得第一手监管信息。同时,可根据大数据统计,对投诉较多的事项汇总,总结经验做法,切实提升行业管理部门的工作效能,共同营造共建、共治、共享的基层治理新格局。

  再次感谢您对我厅工作的关心和支持。

                   省住房和城乡建设厅

        20207 月3