索  引  号: 014501199/2021-00211 发文机关: 省住房和城乡建设厅 文      号: 赣建提〔2021〕78号
主题分类: 城乡建设、环境保护 组配分类: 建议提案办理 成文日期: 2021-07-09
标       题: 关于省政协十二届四次会议第0192号提案答复的函 有  效  性:
标       题: 关于省政协十二届四次会议第0192号提案答复的函

关于省政协十二届四次会议第0192号提案答复的函

2021-07-19 10:54来源:省住房和城乡建设厅
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刘卫东委员:

您提出的《规范物业管理,推进基层社会治理法治化》(第0192号提案)收悉,衷心感谢您对物业管理工作的关心。根据我厅工作职能,并会商省民政厅、省市场监督管理局、省委政法委和省法院意见,现就有关问题答复如下:

一、物业管理基本情况

物业管理是现代服务业的重要内容,是创新社会管理的重要方面,是维护社会和谐稳定的重要保障。随着城市化进程的加快和人民居住条件的不断改善,尤其是后疫情时代,人民对物业服务的要求也日益提高,物业服务已成为人民群众普遍关心关注的基本民生和“关键小事”。

一是行业发展态势良好。自1993年我省第一家物业服务企业江铃物业管理公司成立以来,经过28年发展,目前全省已有物业服务企业4000余家,从业人员达20万人,主营业务收入约50亿元。物业服务企业管理的项目总数7677个,其中住宅项目6754个、非住宅项目923个,物业管理类型从单一住宅小区向办公楼、商场、医院、学校、工业厂房、机场、车站等多类型延伸覆盖,住宅物业服务覆盖率达到了59.1%,新建住宅100%实行物业管理。

二是法制体系日益健全。在《江西省物业管理条例》的基础上,我厅先后配套出台了《江西省城市新建住宅小区安全防范设备建设管理规定》《江西省住宅专项维修资金管理规定》《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的通知》等一系列规章制度。南昌、吉安、九江、上饶、抚州等地相继出台了地方条例,赣州市专门下发通知,明确中心城区普通住宅物业服务标准及其对应参考性收费标准。通过省市联动,初步形成一套较完备的物业管理法规体系,使物业管理有法可依、有章可循。

三是社区治理深度融合。推动社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导监督,健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制,促进物业管理与社区治理深度融合。以城市管理植根社区、融入社区、服务社区为主要内容,积极推进“城管进社区 服务面对面”工作,据不完全统计,全省已开展城管进社区工作的社区超过1500个。在全省52个城市社区试点开展美好环境和幸福生活共同缔造,着力打造共建共治共享的社会治理新格局。

四是服务模式不断创新。各地积极探索创新物业服务模式,如以较大片区为同一物业服务区域、降低服务成本的片区化服务,有效解决了老旧小区改造后因卫生环境和硬件设施无人维护、“一年一个样,三年回原样”的问题。物业服务企业积极探索“互联网+物业”管理新模式,建立智慧物业服务管理平台,完善社区公共服务设施,推进物业管理向信息化、智能化转型,同时开拓养老、托管、跑腿等服务,提升广大业主的便利度和获得感。

五是行业监管取得实效。连续多年开展物业管理“双随机一公开”执法检查,对擅自提高收费标准、巧立名目收费或不实行明码标价收费等违法违规行为,采取限期整改、典型曝光、限制参与前期物业招投标等惩处措施,规范物业企业的经营行为。大力推进“一站式多元解纷”和“分调裁审”机制建设,把化解物业管理矛盾、提高业主满意度作为检验标准。指导行业协会探索建立以守法履约、规范经营、项目星级评定、投诉处理和日常检查为主要内容的物业服务行业信用体系,提升了物业企业整体服务水平。

二、存在的主要问题

(一)部门方面:物业行业监管点多面广,涉及各层级部门及属地政府。由于缺少统一的协调配合及考核奖惩机制,加之各职能部门职责界定相对模糊,尤其在综合执法进小区过程中,存在相互推诿、相互观望的现象。

(二)业主方面:一些业主自治意识不强、法治观念淡薄,有能力的不愿干,想干的人存有私利想法。业主委会法律地位不够明确、权责不够清晰、政府介入的强制手段和约束监督机制缺乏等原因,目前小区业委会监管难、换届难问题还普遍存在。真正通过业委会来正常履行对物业服务企业的选聘、监督和对业主的引导、约束的职责,进行民主科学决策、依法维护权益的小区并不多。

(三)企业方面:物业服务企业资质取消后,虽然及时建立了企业信用监管制度,但各县(市、区)执行有差距、业主关注度不高,导致结果运用效果不佳,尤其对一些急功近利、信用意识不强的企业,缺乏有效监管。部分物业服务企业“重利益、轻服务”倾向严重,存在管理水平不高、服务标准不规范、诚信经营不足等问题,尤其是财务收支透明度不高、侵害业主权益的现象时有发生。

(四)收费方面:虽然物业服务收费已经放开市场化多年,但按照市场行情调整收费标准异常艰难,绝大多数小区物业费“一锤定音”。随着物价、人工等经营成本的不断增长,不少物业服务企业只有降低服务标准来维持正常的运营,陷入了“低质低价”的恶性循环。物业费收取不规范、物业服务标准不到位而引发的业主和物业之间的矛盾问题凸显,引起业主不满,物业纠纷数量不断增长。

三、下一步工作打算

当前,随着我省城镇化进程的加快推进,人民群众对人居环境要求不断提高,尤其是在物业管理方面老百姓关注度高、社会反映强烈的问题日益凸显。针对上述问题,您在建议中提出了加强对物业企业监督检查,高位推动部门共同参与,建立健全物业纠纷多元化解机制,简化物业矛盾司法流程等建议,可有效补短板、强弱项,规范物业服务行业发展,减少物业矛盾纠纷,值得我们今后在制定相关政策和实施监管中认真研究和借鉴。我厅将积极采纳您的建议,主要做好以下几个方面工作:

(一)部门高效联动,实行齐抓共管。坚持党建引领,构建以基层党组织为核心,居委会、业委会、物业企业和相关政府职能部门共同参与的治理架构。推进物业管理工作重心下移,赋予镇(街)相应物业管理权限,始终保持联系和服务群众的“最后一公里”畅通,及时做好矛盾纠纷化解。大力推广“街道吹哨、部门报到”的联动机制,明确城市管理、民政、公安、价格等相关部门在物业管理工作中的职能,压实部门职责,着力解决住宅小区内违法违规行为监督执法不到位问题,加快形成物业管理工作齐抓共管工作局面。

(二)鼓励多方监管,促进良性竞争。鼓励在业主大会投票表决同意后,聘请第三方监督机构对公共收益等予以审计、对物业服务企业履约情况予以考核,通过第三方相对公平的立场,减少业主和企业之间的摩擦,督促物业服务企业提升服务能力和服务水平。结合第三方监督的结果,对满意度或履约情况较差的项目,可由业委会或社区居委会发出更换物业的表决事项,推动我省物业行业优胜劣汰、良性竞争。

(三)扩大覆盖范围,注重社区治理。结合城镇老旧小区改造和完整居住社区建设,建立物业管理长效机制。积极推动成立业主大会、业主委员会或业主自治小组,未成立业主自治组织的,辖区社区或者居委会可代行业主委员会职责。改造后的小区管理和维护应由业主自行负责,鼓励和指导引入物业管理或建立自治管理,保障老旧小区改造后的效果,实现政府治理和社会调节、居民自治的良性互动,打造共建共治共享的社会治理格局。研究制定奖励性支持政策,鼓励物业服务企业参与和承接老旧小区的物业服务。

(四)强化行业自律,实施信用管理。试点建立物业服务企业信用评价制度,进一步规范物业行业发展,促进物业服务企业诚信自律,全面提高物业服务企业、从业人员服务意识和服务水平。继续将物业管理列入“双随机一公开”执法检查,通报一批、曝光一批、查处一批侵害群众利益的违法违规企业,规范物业服务企业经营行为。创新物业服务行业监管手段,建立完善物业信用管理制度,打造信用监管“一张网”,建立健全守信激励、失信惩戒、齐抓共管、联合奖惩的联合监管体系。

(五)完善机制建设,增强解纷实效。建立健全物业纠纷多元化解和速裁快审机制,实行一站式从“有”到“优”升级,形成一站、集约、集成、在线、融合发展的一体化解格局,提升依法化解物业纠纷水平。充分发挥物业联席会议作用,及时协调化解物业管理中建设单位、业主、物管企业三者之间的矛盾。督促物业服务企业建立业主报修、投诉、回访制度,公开监督投诉电话,监督落实业主投诉情况并及时整改。建立物业矛盾纠纷调解平台,逐步构建人民调解、行政调解、司法调解及仲裁、诉讼相互衔接的服务纠纷解决新模式。

(六)创新方式方法,力促行业发展。推动物业服务企业建设智慧物业服务平台,大力发展家政服务、电子商务、居家养老、快递代收等生活服务业务。补齐居住社区服务短板,积极推进住宅小区设施设备管理、车辆管理、社区安全管理等智能化改造。推动物业服务线上线下融合发展,满足居民多样化多层次生活服务需求,促进物业服务行业高质量发展。着力消除物业管理“盲点”、筑牢配套设施“基点”、打造物业服务“亮点”、贯通行业管理“堵点”,推动全省物业管理工作迈上新台阶。

再次感谢您对我厅工作的关心和支持。

 

省住房和城乡建设厅

2021年 7月9日